Les programmes neufs de Thonon et Evian éligibles Pinel en Zone A
Situées en Haute-Savoie, Thonon-les-Bains et Evian-Les-Bains bénéficient d’une situation géographique stratégique. Au bord du lac Léman et proche de la frontière Suisse, ces villes sont particulièrement attractives pour les travailleurs frontaliers. Leurs cadres de vie agréable et leurs proximités de Genève accessible par le Léman express et de Lausanne par le bateau CGN séduisent les jeunes actifs, souvent locataires. Par conséquent, Thonon-les-Bains et Evian-Les-Bains présentent un marché de l’immobilier tendu. Communes éligibles au dispositif Pinel, la conjoncture est idéale pour réaliser un investissement locatif et profiter d’une défiscalisation. Retrouvez notre article sur l’évolution du dispositif PINEL 2023 ICI.
DECORDIER immobilier vous informe dans cet article sur les dernières actualités du dispositif PINEL, notamment son changement de ZONE, et vous propose de découvrir ses programmes immobiliers neufs éligibles Pinel à Thonon-les-Bains et Evian-Les-Bains ICI.
Le passage de Thonon-Les-Bains et Évian-Les-Bains en zone A du dispositif Pinel : quel impact sur l'immobilier et l'investissement ?
Le dispositif Pinel, mis en place en 2003 avec la promulgation de la loi Robien, a été conçu pour encourager l'investissement dans l'immobilier locatif en offrant des incitations fiscales attractives aux investisseurs. Il était basé sur des zones géographiques, classées de A, B et C, établissant ainsi des niveaux de tension du marché immobilier français toujours en vigueur à ce jour. Ce zonage a bien évidemment dû être révisé et adapté au fil des ans, comme en 2006, 2009 et 2014.
À ce jour, il est encore possible d'investir dans les zones A, A bis et B1.
Les zones Pinel ont été modifiées en date du 02 Octobre 2023, par l’intermédiaire d’un arrêté. Plusieurs villes ont été reclassées de la zone B1 à la zone A. C’est notamment le cas de Thonon-les-Bains et Évian-les-Bains, deux villes situées dans le département de la Haute-Savoie, qui sont désormais reclassées en zone A du dispositif Pinel. Cette modification a suscité de vives réactions parmi les investisseurs immobiliers et les acteurs du marché local. En effet, le programme d'investissement locatif Pinel est conditionné au respect de plafonds de loyer fixés par décret et les ressources du locataire doivent être inférieur à un plafond fixé par le code général des impôts ; ceci afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.
Qu'est-ce que le passage en zone A signifie pour Thonon et Évian ?
Le reclassement de Thonon et Évian en zone A du dispositif Pinel a des implications directes sur les conditions d'éligibilité et les avantages fiscaux pour les investisseurs. Cette reclassification dénote une forte attractivité de ces villes sur le marché immobilier. En effet, passer en zone A signifie qu’il s’agit d’une zone où la demande immobilière est extrêmement forte ; la demande locative y est très élevée, le marché est dynamique et les prix des loyers sont généralement également très élevés et où il est donc difficile de se loger pour bon nombre de personnes.
Plafond de ressources pour l’année 2023 Zone A
- Personne seule : 41 855 €
- Couple : 62 555 €
- Personne seule ou en couple ayant 1 personne à charge : 75 194 €
- Personne seule ou en couple ayant 2 personnes à charge : 90 070 €
- Personne seule ou en couple ayant 3 personnes à charge : 106 627 €
- Personne seule ou en couple ayant 4 personnes à charge : 119 897 €
- Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 13 369€
Impact sur l'immobilier local
Thonon-Les-Bains et Évian-Les-Bains sont des destinations populaires pour les investisseurs, notamment en raison de leur emplacement géographique privilégié au bord du lac Léman et de la proximité avec la Suisse qui attire de nombreux frontaliers ; retrouvez notre article sur les raisons de l’attractivité d’Evian et Thonon pour les travailleurs frontaliers ICI. Ce changement de statut en zone A renforce davantage cette attractivité. Il est fort probable que cela entraîne une augmentation des prix de l'immobilier dans cette région lémanique, reflétant la demande croissante pour le logement. Ce qui explique aussi pourquoi le Chablais ne subit pas le cycle baissier immobilier que subissent certaines grandes villes actuellement.
Cependant, cette augmentation des prix pourrait également impacter la rentabilité des investissements Pinel. Avec des prix d'achat plus élevés, les rendements locatifs pourraient être plus faibles, ce qui peut influencer la décision des investisseurs.
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel
Bien que le reclassement en zone A puisse rendre l'investissement initial plus coûteux, les avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel demeurent attractifs pour les investisseurs. En investissant dans un bien immobilier neuf à Thonon-Les-Bains ou Évian-Les-Bains et en le louant sur une période définie, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d'impôts substantielles sur le prix d’achat d’un logement, proportionnelles à la durée de location (10.5% du montant de l'investissement pour un engagement de location de 6 ans en 2023/ 9% en 2024, 15% pour un engagement de location de 9 ans en 2023/ 12% en 2024 ou 17.5% pour un engagement de 12 ans en 2023/ 14% en 2024). Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.
La réduction fiscale est perçue pendant toute la période de location, à condition que le montant total ne dépasse pas 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré.
Le Pinel + prend le relais du Pinel à partir de 2023 et même après 2024 en proposant les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, à condition que le logement respecte certains critères notamment environnementaux et critères d’usage.
Les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 (retrouvez notre article ICI), qui entreront en vigueur en 2025 ; les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE : retrouver notre article ICI) ; pour les logements acquis en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique est prévue. Les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte ; pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d'une opération de construction (notion visant à construire un nouveau bâtiment ou à étendre un bâtiment existant), comme une réhabilitation à neuf, doivent être classés A ou B du DPE.
Concernant les critères d’usage, la surface habitable minimale devra correspondre à :
- 28 m² pour un appartement T1
- 45 m² pour un appartement T2
- 62 m² pour un appartement T3
- 79 m² pour un appartement T4
- 96 m² pour un appartement T5.
Le logement devra également inclure des espaces extérieurs privés ou privatif d'une surface minimale de :
- 3 m² pour un T1 ou T2
- 5 m² pour un T3
- 7 m² pour un T4
- 9 m² pour un T5
Méthode de calcul pour un logement en Pinel + Zone A 2023
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, le plafond de loyer mensuel par mètres carré, charges non comprises est fixé à 13.56 €/m².
Voici la méthode de calcul afin de connaitre le montant de loyer maximal par rapport au m² d’un appartement :
Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer zone A
Le plafond de loyer maximal doit être multiplié par un coefficient de 0.7+19 puis divisé par la surface pondérée.
Exemple : Pour un appartement de 42 m² avec un balcon de 6 m² à Evian ou Thonon, en Zone A :
Surface à prendre compte : 42 m² + (6/2 m²) = 45 m²
Plafond zone A : 13.56€/m²
Loyer maximal : (13.56 x (0,7+19/45)) x45 = 684.78€
La surface à prendre en compte est celle habitable plus la moitié des annexes. Comme les caves, les sous-sols, les combles, les balcons, les terrasses en étage ou les vérandas. Celles-ci ne doivent pas dépasser 9 m² et les terrasses en rez-de-chaussée et les jardins ne sont pas comptabilisés.
Stratégies pour les investisseurs
Face à ce changement de zone, les investisseurs pourraient envisager différentes stratégies pour maximiser leurs investissements. Par exemple, certains pourraient se tourner vers des biens immobiliers à rénover ou des opérations de promotion immobilière pour accroître leur marge bénéficiaire.
Une autre stratégie serait de se tourner vers des villes avoisinantes qui demeurent en zone B1 ou B2 du dispositif Pinel, offrant potentiellement des opportunités d'investissement avec des prix d'achat plus abordables et des rendements locatifs intéressants.
Conclusion
Le passage de Thonon-Les-Bains et Évian-Les-Bains en zone A du dispositif Pinel aura sans aucun doute un impact significatif sur le marché immobilier local. Bien que cela renforce l'attrait de ces villes et leur potentiel d'investissement, cela pourrait également poser des défis aux investisseurs en raison de la hausse des prix de l'immobilier.
Cependant, les avantages fiscaux du dispositif Pinel demeurent attractifs, et avec une stratégie d'investissement réfléchie, les investisseurs pourraient toujours tirer profit de ces changements pour dynamiser leur portefeuille immobilier dans la région de Thonon-Les-Bains et Évian-Les-Bains.
N’hésitez pas à passer dans nos agences DECORDIER immobilier Evian et Thonon pour découvrir les programmes neufs éligibles Pinel et Pinel+ grâce à leur normes RE2020.
Les agences DECORDIER immobilier vous accompagnent dans votre projet immobilier :
- Thonon +33 (0) 4 50 72 31 95 / e-mail : thonon@decordier-immobilier.com
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