Le rôle central du Plan Pluriannuel de Travaux, du DPE collectif et de l'audit énergétique dans les transactions immobilières en copropriété en 2024
L'immobilier en copropriété a évolué de manière significative au cours des dernières années, plaçant l'efficacité énergétique au cœur des préoccupations. En 2024, trois éléments clés façonnent les transactions immobilières en copropriété : le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif et l'audit énergétique. Ces dispositifs ne sont pas seulement des exigences réglementaires, mais aussi des outils essentiels pour assurer la durabilité et la valeur des biens immobiliers.
Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Le Plan Pluriannuel de Travaux est un document stratégique qui établit un programme de travaux à réaliser sur une période pluriannuelle au sein d'une copropriété. En 2024, il est devenu un pilier dans la gestion proactive des immeubles en copropriété, visant à anticiper les besoins de rénovation, de maintenance et d'amélioration, notamment en matière d'efficacité énergétique. Le PPT offre une vision à long terme des investissements nécessaires pour maintenir et valoriser le patrimoine immobilier tout en répondant aux exigences réglementaires croissantes en matière d'efficacité énergétique.
Depuis le 1er janvier 2024, la liste des documents remis à l'acheteur est progressivement intégrée dans le PPT, ou le projet si celui-ci n'a pas encore été approuvé par l'assemblée générale et prévu par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation. Les travaux prescrits dans le PPT ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global (DTG) doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble remis à l’acquéreur. Pour mémoire, le PPT concerne les immeubles de plus de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble. Les immeubles tertiaires sont exclus de ce dispositif.
Ces dispositions entrent en vigueur selon le calendrier suivant : Depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots et à compter du 1er janvier 2025 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif est une évaluation de la performance énergétique globale d'un bâtiment en copropriété. Contrairement au DPE individuel, le DPE collectif offre une vision d'ensemble de l'efficacité énergétique de l'ensemble du bâtiment, ce qui permet d'identifier les sources de gaspillage énergétique et de proposer des solutions adaptées. En 2024, cette approche collective est devenue la norme dans de nombreuses transactions immobilières en copropriété, offrant une vision plus précise de la performance énergétique du bien et facilitant la mise en place de mesures d'amélioration.
D’ici le 31 décembre 2026, les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 devront avoir fait réaliser un DPE collectif. Ce diagnostic devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans ; excepté lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C. Cette obligation entre donc progressivement en application, selon le calendrier suivant : depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, dès le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 51 à 200 lots seront concernées, tandis que celles d'au plus 50 lots seront concernées à partir du 1er janvier 2026.
Ce DPE collectif, comme l’audit énergétique d’ailleurs, intègre le dossier de diagnostics techniques annexé à la promesse de vente. Ce document très théorique, au regard du peu d’informations que les syndics peuvent fournir aux diagnostiqueurs, singulièrement dans les copropriétés anciennes, comprend notamment l’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée. Il reprend également les caractéristiques pertinentes du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il émet également des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
Audit énergétique
L'audit énergétique est une évaluation approfondie de la consommation énergétique d'un bâtiment, de ses systèmes et de ses équipements. En 2024, il est devenu un outil indispensable pour les copropriétés souhaitant améliorer leur performance énergétique. L'audit identifie les opportunités d'économies d'énergie, les solutions d'optimisation des installations existantes et les technologies à mettre en œuvre pour réduire la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Il fournit également des recommandations précieuses pour la mise en œuvre de mesures efficaces et rentables.
L’audit énergétique concerne « la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui établit les règles concernant la copropriété des bâtiments construits ». Cette rédaction étant apparemment contradictoire en ce qui concerne les maisons situées au sein de copropriétés horizontales, se pose la question de savoir si les maisons individuelles classées F et G, soumises au statut de la copropriété, doivent depuis le 1er avril 2023 faire l’objet d’un audit énergétique avant leur mise en vente.
La réponse de la direction de l'habitat (DHUP) n'est pas nécessairement évidente. Selon elle, " à moins que le règlement de copropriété ne prévoie une disposition spécifique, si les maisons individuelles d'une copropriété horizontale sont considérées comme un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire, et que celles-ci sont classées F ou G au titre du DPE, elles sont également soumises à l’obligation de réalisation un audit énergétique réglementaire préalable à la vente depuis le 1er avril 2023 ».
Implications dans les transactions immobilières
Pour les vendeurs et les acheteurs, ces dispositifs revêtent une importance capitale dans les transactions immobilières en copropriété en 2024. Le PPT assure une vision à long terme de la gestion et de la valorisation du patrimoine immobilier, tandis que le DPE collectif et l'audit énergétique offrent une évaluation précise de la performance énergétique du bien et des opportunités d'amélioration. En s'appuyant sur ces outils, les copropriétés peuvent garantir une gestion responsable et durable de leur parc immobilier, tout en offrant une transparence accrue aux acquéreurs potentiels.
Pour aller plus loin, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétés qui suit l’établissement du DPE collectif, un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de de performance énergétique ; sauf toutefois si le PPT comporte déjà la planification de travaux d’énergie.
En conclusion, le Plan Pluriannuel de Travaux, le DPE Collectif et l'Audit Énergétique jouent un rôle central dans les transactions immobilières en copropriété en 2024. En mettant l'accent sur l'efficacité énergétique, la durabilité et la valeur à long terme des biens immobiliers, ces dispositifs contribuent à façonner un marché immobilier plus responsable et résilient.
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