Les avantages d'un bail de location vide ou meublé à Thonon-Les-Bains

Location : Les différences entre bail meublé et bail vide

Lorsque l'on décide de louer un bien immobilier, le choix entre une location vide ou meublée est crucial. Chaque option présente des différences notables qui influencent le type de contrat, les obligations des parties, la durée de la location, et bien d'autres aspects. Dans cet article, DECORDIER immobilier vous donne un aperçu des principales différences entre louer un bien vide et louer un bien meublé et explore pour vous les bénéfices de chaque option pour vous guider de façon éclairée dans votre prise de décision.


Avantages d'un bail de location vide

1. Personnalisation de l’espace :

Un logement vide ne comporte pas de meubles. Il est loué sans équipements de confort (excepté ceux nécessaires, comme la cuisine équipée dans certains cas). Un des principaux avantages d'une location vide est la possibilité pour le locataire de personnaliser l'espace selon ses goûts et ses besoins. Cela permet de créer un environnement qui reflète sa propre identité et son style de vie. Pour le propriétaire, louer vide évite les frais initiaux d'achat de meubles et d'équipements, ce qui peut représenter une économie substantielle.

2. Stabilité et sécurité : 

Les baux de location vide sont généralement d'une durée minimale de trois ans renouvelables pour les locations nues (loi de 1989 en France), contre un an pour les locations meublées. Cela offre une plus grande stabilité et sécurité pour les locataires qui souhaitent s'installer pour une période prolongée, mais également pour les propriétaires en réduisant la rotation des occupants. Si le propriétaire est une personne physique, cette durée peut être réduite à un an si des raisons professionnelles ou familiales justifient la reprise du logement. Le locataire doit donner un préavis de trois mois pour résilier le bail. Ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas (zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, etc.). Le délai de préavis est de six mois pour le propriétaire.

3. Possibilité de mobilier de meilleure qualité :

En louant un logement vide, le locataire a la possibilité de choisir des meubles de qualité qui correspondent à ses standards de confort et de durabilité, contrairement aux meubles parfois de moindre qualité fournis dans les locations meublées.

4. Coût de location : 

Les loyers des logements vides sont souvent légèrement inférieurs à ceux des logements meublés. Cela peut représenter une économie substantielle sur le long terme, surtout pour les locataires qui disposent déjà de leurs propres meubles. Les charges sont généralement séparées et peuvent inclure l'entretien de l'immeuble, l'eau, le chauffage collectif, etc.
La responsabilité de l'entretien régulier et des petites réparations incombe au locataire. En louant un bien vide, le propriétaire n'a pas à s'occuper de l'entretien des meubles et des équipements. Les responsabilités d’entretien sont limitées aux structures de base du logement (plomberie, électricité, etc.).

5. Fiscalité :

Le choix est offert au bailleur de deux régimes de déclaration fiscale :

- Le micro-foncier : Ce régime s’applique en 2023 au bailleur dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000€. Il aura droit à un abattement de 30%. Ce régime présente des avantages pour le bailleur d’un bien, sans travaux ou frais importants de gestion, syndic… un forfait sans justificatif de 3 600€ est abattu. Il peut sortir chaque année de ce régime.

- Le régime réel : Le bailleur doit s’y tenir pour 3 ans, puis le régime est renouvelable par périodes d’un an. Ce régime est obligatoire si le bailleur dépasse 15 000€. Il a la possibilité de déduire des recettes de l’année : toutes les charges supportées pour leur montant réel et justifié, toutes les dépenses d’entretien, d’amélioration, primes d’assurances, frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts et frais d’emprunt. Si le bailleur constate un déficit, il pourra déduire un plafond de 10 700€ et reporter ce déficit déductible des recettes pendant les 10 années suivantes. S’il a opté pour un régime fiscal particulier (Robien, Borloo…), le bailleur pourra déduire l’amortissement prévu tant qu’il en respecte les règles (obligation de louer 9 ans par exemple)


Avantages d'un bail de location meublé

1. Praticité et gain de temps : 

Un logement meublé doit comporter un certain nombre de meubles et d’équipements pour être habitable immédiatement. En France, la loi stipule une liste minimale d'éléments, comme : 

- Literie avec couette ou couverture (sommier / matelas / oreillers)
-  Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou un four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas (couverts / assiettes /   tasses / verres ...)
- Ustensiles de cuisine (casseroles / poêles / plats / spatules ...)
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage, tondeuse et outillage s’il y a un extérieur...)

Une location meublée est particulièrement avantageuse pour les personnes qui cherchent une solution de logement rapide et sans tracas. Tous les meubles et équipements nécessaires sont déjà présents, permettant une installation immédiate.
Attention : le juge a la possibilité de transformer le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, si la liste des éléments d'ameublement n'est pas respectée. Et tous les avantages fiscaux liés à la location meublée peuvent être remis en question.

2. Flexibilité :

Les baux meublés offrent généralement plus de flexibilité en termes de durée de contrat. Avec des contrats souvent plus courts (minimum d'un an), ils conviennent parfaitement aux étudiants, aux professionnels en mission temporaire ou aux personnes en transition. On parle alors de bail mobilité. Pour les étudiants, la durée peut être réduite à neuf mois sans tacite reconduction. Le préavis pour le locataire est d'un mois seulement, ce qui offre plus de flexibilité pour les changements rapides de situation. Le propriétaire a un délai de préavis de trois mois.

3. Moins de dépenses initiales :

Pour les locataires ne disposant pas déjà de meubles, une location meublée permet d'éviter des dépenses initiales importantes liées à l'achat de mobilier. Cela peut être particulièrement avantageux pour les jeunes professionnels ou les étudiants. Cependant, le locataire doit entretenir les meubles et les équipements mis à disposition. En cas de détérioration, il peut être tenu responsable. Le propriétaire doit s'assurer que le logement et les meubles restent en bon état de fonctionnement. Les loyers des logements meublés sont légèrement plus élevés que ceux des logements vides. Pour le propriétaire, cela peut augmenter la rentabilité locative à court terme.

4. Facilité de déménagement :

Le déménagement est simplifié avec une location meublée, car il n'est pas nécessaire de transporter des meubles volumineux. Cela réduit le stress et les coûts associés au déménagement.

5. Fiscalité :

Les revenus tirés de la location meublée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime peut être plus avantageux fiscalement, notamment avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet des amortissements.

Le bailleur dispose également de deux régimes fiscaux :

- Le LMNP (loueur de meuble non professionnel) : Les recettes annuelles tirées des loyers meublés sont inférieures à 23 000€ (ou supérieures à 23 000€ mais inférieures à 50% des autres recettes du foyer fiscal). Ces revenus sont taxés à 15% (CSG, CRPS). Concernant la déclaration des revenus « au réel » (BIC), il n’y a pas d’abattement sur les loyers perçus. Lorsqu'il y a un déficit, il est possible de reporter pendant 10 ans (dans le cas de l'amortissement du bien). Le micro-BIC s’applique de plein droit si les recettes sont inférieures à 72 600€ ou 176 200€ en chambre d’hôtes. Un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers : 50%. L’abattement est de 71% pour les meublés classés et les chambres d’hôtes. Il ne peut être inférieur à 305€.
Une nouvelle réduction d’impôt est accordée aux LMNP, égale à 11% du prix de revient des logements pour les investissements réalisés dans des résidences pour personnes âgées, handicapées, étudiants, résidences de tourisme avec classement. Réduction plafonnée à 33 000€. Les biens mis en location par le LMNP sont soumis à l’IFL.

- Le LMP (loueur de meublé professionnel) : L’inscription au RCS n’est plus obligatoire depuis le 8 février 2018. Il est imposé au BIC (réel). Les recettes locatives dépassent 23 000€ et doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) peuvent être déduites des loyers perçus. On peut imputer les déficits au revenu imposable global de l'investisseur. Les revenus du LMP sont répartis dans le cadre des cotisations sociales.

En conclusion

Le choix entre une location vide et une location meublée dépend largement des besoins spécifiques du locataire et des objectifs du propriétaire. Les locations vides offrent plus de stabilité et une personnalisation totale du logement, ce qui convient aux locataires cherchant un domicile à long terme. En revanche, les locations meublées offrent une flexibilité et une praticité accrues, idéales pour les locataires ayant besoin de s’installer rapidement ou pour des durées plus courtes. Pour les propriétaires, le choix peut également être influencé par des considérations fiscales et par le type de locataires qu'ils souhaitent attirer. En comprenant ces différences, chacun peut faire un choix éclairé et adapté à sa situation.