Le décret du 24 juillet modifiant la loi ALUR
La loi ALUR a réglementé l’évolution du loyer en zone tendue, ce qui est le cas des communes de Thonon-les-Bains et d'Évian-les-Bains. En application de cette réglementation, le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié par le décret du 24 juillet 2024 (vous pouvez le consulter ici : ICI), relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, organise la fixation du loyer du bail et organise l’évolution des loyers en zone tendue. Il a été publié au Journal officiel le 31 juillet 2024. Ce décret est reconduit pour un an, c'est-à-dire jusqu'au 31 juillet 2025, le dispositif d'encadrement de l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Cela concerne les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants. Le dispositif de régulation des loyers est donc maintenant en vigueur du 1er août 2024 au 31 juillet 2025.
Article 18 de la loi du 6 juillet 1989 : « Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'augmentation de l'offre et de la demande de logements entraînant des problèmes importants d'accès au logement dans l'ensemble du parc résidentiel existant, notamment en raison du niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, Le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés est fixé annuellement par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation. Ce décret peut inclure des ajustements spécifiques, en particulier en cas de travaux effectués par les propriétaires ou de loyers clairement sous-évalués. »
LA RÉGLE :
Comme le prévoit l’article 3 du décret, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location en zone tendue, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le montant du loyer appliqué au nouveau locataire ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent révisé en fonction de la fluctuation de l'indice de référence.
Le décret ne s’applique pas pour les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Rappelons que le loyer est libre, sauf en cas d’encadrement des loyers, pour les logements faisant l’objet d’une première location.
N.B : L’encadrement des loyers existe actuellement dans 7 territoires comptant au total 26 communes (mis en place par la loi ELAN en 2018). Les loyers doivent respecter un plafond fixé par arrêté préfectoral.
LES EXCEPTIONS :
Plusieurs exceptions sont prévues dans l'article 4 du décret concernant le plafonnement du loyer de relocation.
Travaux d’amélioration ou de mise en conformité
Premièrement, le bailleur pourrait augmenter son loyer d’un montant plus élevé que l’indexation s’il réalise des travaux. Le décret prévoit en effet une dérogation lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, si le bail a été prolongé depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies.
Le décret précise que ces travaux d’amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou sur les parties communes de l’immeuble.
Le bailleur ne récupère toutefois pas une liberté absolue de fixation de son loyer. Le décret prévoit en effet une double contrainte. D’abord, pour bénéficier de cette dérogation, le bailleur doit réaliser des travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Ensuite, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.La réévaluation est donc possible, sans excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
-15% TTC du montant des travaux
- La moitié de la différence entre le loyer du précédent locataire et la moyenne des loyers constatés dans le voisinage.
Exemple : Un bailleur loue un logement pour un loyer de 1 000€ par mois, soit 12 000€ par an. Il réalise des travaux d’amélioration pour 7 000€, soit l’équivalent de plus de la moitié du loyer annuel.
La dérogation au décret s’applique donc.
Le montant de 7 000€ pourra conduire à une augmentation du loyer annuel de 15% de 7 000 soit 1 050€, soit 87.50€ par mois. Le nouveau loyer peut donc être fixé au maximum à 1 075€ par mois.
EN RESUMÉ :
Afin de déterminer le loyer à appliquer à un bien, il faut prendre en considération le lieu géographique du bien immobilier en location. Attention, les zones peuvent évoluer au fil du temps. Il est également important de prendre en considération le contexte de la location (nouveau bail, renouvellement de bail ou remplacement).
Dans le cadre de la relocation, la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 établit par décret un plafond maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé ou du renouvellement du bail. C'est le cas dans les zones d'urbanisation permanente de plus de 50 000 habitants, qui font face à un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements.
Ce décret n°2024-854 du 24 juillet 2024 publié le 31 juillet 2024 reconduit pour un an, donc jusqu'au 31 juillet 2025, les dispositions du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017. Il reste en vigueur toutes les autres dispositions du décret de 2017 modifié. Il est à noter que le décret ne s’applique pas aux logements classés DPE F et G (retrouvez notre article sur le DPE ICI), déjà soumis au gel des loyers depuis le 24 août 2022. En outre, des travaux d'amélioration ou de conformité avec les normes de bonne conduite peuvent entraîner une augmentation du loyer annuel.
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